Propdex BV — voorstel voor 50/50 samenwerking

1 · Wat is Propdex + waarom betalen klanten

De visie

De Nederlandse vastgoedmarkt ondergaat 2026–2030 een fundamentele transitie. De Omgevingswet vervangt circa 350 bestemmingsplannen door evenzoveel unieke gemeentelijke omgevingsplannen — elk met eigen bouwregels en transformatie-paden. Tegelijk maakt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb, 2024) een nieuwe categorie professionals — kwaliteitsborgers — data-intensief verantwoordelijk.

In deze transitie is er één rol leeg: de aggregator-laag voor transformatie-DD. Brainbay/NVM bedient makelaars op huidige waarde. Matrixian/Calcasa doen taxatie. Omgevingsloket heeft overheidsmonopolie op vergunningen. Niemand integreert scouting → screening → due-diligence → risico → go/no-go voor transformatie.

Propdex bouwt die aggregator. Jaar 1–2: DD-cockpit. Jaar 2–3: AI-gegenereerde transformatie-scenarios per perceel. Jaar 3–5: de-facto data-laag tussen ontwikkelaars, financiers en gemeentes. Wie deze aggregator-rol pakt, wint de standaardpositie.

Use-case en tijdwinst

Een vastgoedontwikkelaar of kwaliteitsborger schakelt vandaag tussen BAG-viewer, Funda, losse PDF-bestemmingsplannen, klimaatviewer, RVO-EP-database, gemeentewebsites voor woonvisies, en Excel-consolidatie. Propdex doet die aggregatie automatisch met een scoringsmodel (Score v3.0) dat per perceel potentie en risico weergeeft.

Tijdwinst per perceel-screening (ruwe inschatting, nog niet markt-gemeten): 4–8 uur handwerk → 15–30 minuten in Propdex. Bij 10–20 percelen per project en 5–30 projecten per jaar: tientallen uren per maand bespaard per ontwikkelaar.

Wedge — primaire doelgroepen jaar 1

Out-of-scope voor jaar 1: makelaars (Brainbay/NVM-monopolie), gemeentes als klant (B2G-cyclus 12–18 mnd), B2C particulieren (Omgevingsloket art. 16.1 is gratis).

Eerste gebruiker — de partner zelf

De 50%-partner is tegelijk vastgoedontwikkelaar en gebruikt Propdex vanaf dag één als pilot-organisatie. Dat verandert de standaard "pre-product"-positionering substantieel:

• Product wordt gevalideerd in echte DD-workflows, niet in lab-omstandigheden
• Productiteraties worden gestuurd door werkelijke pain-points uit dagelijks gebruik
• Eerste case-study en testimonial-basis bestaat al vóór externe sales-uitrol
• Sales-message is automatisch authentiek — partner verkoopt wat hij zelf gebruikt

Externe customer-acquisitie bouwt voort op deze referentie. De pilot-organisatie krijgt gratis toegang en telt niet mee in de vesting-teller — dat meet specifiek externe groei.

Live op

api.propdex.nl (backend, Railway EU West) + propdex.nl (frontend, Vercel). DNS gemigreerd naar Cloudflare 2026-05-14 voor enterprise-grade DNS-management, DDoS-bescherming en globale propagatie. Backend en worker draaien stabiel met live traffic.

2 · Status — wat is af

Schaal op dit moment

Vier afgeronde productie-blokken

Kaartgedreven DD-cockpit voor heel NL. MapLibre-gebaseerde interface met score-overlay (potentie + risico) per perceel. Intelligence Grid met 9 potentie-kaarten + risico-paginated + 5 dossier-tabs. Gebouwd op Aura design system (Morning Mist canvas, Plus Jakarta Sans, glass-morphism) voor desktop-first DD-workflows.

AI-gedreven beleidsdocument-analyse. Cascade-infrastructuur die gemeentelijke woonvisies, omgevingsplannen en beleidsdocumenten automatisch normaliseert tot per-perceel inzichten. Powered by Anthropic Claude (haiku 4.5) met deterministische cache — exact 1 LLM-call per document per gemeente, niet per perceel.

Productie-infrastructuur op enterprise-grade. FastAPI backend + ARQ background jobs op Railway, React 19 frontend op Vercel, PostgreSQL 16 + PostGIS 3.7 voor geospatial queries, Redis voor job-queue en caching, Sentry EU error-tracking.

Multi-tenant SaaS-fundament. Volledige tenant-isolatie via FastAPI JWT-authenticatie + PostgreSQL Row-Level Security + organization_id-filtering op elke query. 10+ overheids- en milieu-data-bronnen pre-gecached per scan (BAG, BRK, BAG-3D, PLU WMS, Natura2000, overstromingsrisico, geluid, luchtkwaliteit, EP-Online, RVO bodem). CBS-statistiek (bevolking, criminaliteit, leeftijd) per wijk.

3 · Wat ontbreekt vóór commerciële launch

Totale eenmalige cash-investering vóór launch: €5.500–9.000 (volledig juridisch). Engineering-tijd wordt door Klarifai gedragen onder voorwerk. Geschatte tijd tot productie-ready: 3–4 weken werk + 2 weken juridisch (parallel-track).

4 · Lopende kosten + unit economics

Pricing-tiers (voorstel, eerste 3 verkoopgesprekken zijn price-discovery)

Bovengrens €15k/jr = realistisch plafond voor NL-vastgoed-software-aankoop (markt-waarneming, niet hard onderzocht).

Kosten-roadmap per groeifase

Bruto-marge: 94–96% bij gemiddelde ARPU €600–800. Marginale scan-kost €0.05–€0.15 (Anthropic + Gemini via OpenRouter, multi-vendor routing voor cost-resilience).

ARR-narratief

5 · Sprint-roadmap eerste vier weken

Twee parallelle sporen vanaf moment van handtekening: technisch (Klarifai) en juridisch (advocaat + notaris).

Spoor A — Technisch (Klarifai)

Week 1–2: M048 Phase 5+6 afronden, e-mailprovider live, VENDOR_ORG_ID bootstrap, Google OAuth productie-secrets, production-monitoring inrichten.

Week 3–4: Stripe checkout + webhook-handling, tier-quotum enforcement (per-org scan-count met upgrade-CTA), Stripe customer portal, pilot-volume load testing.

Spoor B — Juridisch (advocaat + notaris)

Week 1: Advocaat selecteren (SHA + IP-specialisatie), briefingstuk overhandigen, intake-gesprek.

Week 2–3: Aandeelhoudersovereenkomst, IP-overdrachtsakte, statuten Propdex BV, DPA + Privacy Policy + ToS.

Week 3–4: Notaris-afspraak voor oprichting + IP-akte, KvK + UBO-registratie.

Partner (vanaf week 1)

Geen technisch werk verwacht, wel actieve voorbereiding: lijst van 10–20 prospects opstellen vóór week 5, 2–3 angel-contacten identificeren, marketing-positionering vaststellen, eerste pitch-deck-versie voorbereiden, klantonboarding-flow ontwerpen.

Geschatte tijdslijn van handtekening tot eerste betalende klant: 8–12 weken.

6 · Beslissingen voor dit gesprek

Zes onderwerpen om door te lopen. Per onderwerp staat een doordachte default. Geen van deze is in beton gegoten.

7 · Partner-deal structuur

Uitgangspunt

Klarifai en partner werken samen 50/50 aan Propdex BV. Klarifai brengt het bestaande product, technische continuïteit en IP-overdracht. Partner brengt sales, marketing, operations, business development en netwerk-toegang. Beide partijen halen waarde uit groei via aandelen, dividend en exit.

Rolverdeling

De rollen zijn complementair en gelijkwaardig — geen hiërarchie, geen "junior" en "senior" partner.

Wat we samen oppakken

Tien strategische beslissingen vereisen unanimiteit van beide aandeelhouders. Hieronder de lijst — kortweg "reserved matters" in juridische taal:

1. Productroadmap-prioriteiten en strategische heroriëntatie
2. Prijsbeleid, tier-structuur en kortingsbeleid
3. Klantcontracten boven €50.000/jaar individueel
4. Aanname van personeel met salaris >€60k/jr of contract >1 jaar
5. Aangaan leningen boven €25.000
6. Uitgifte nieuwe aandelen of aandelensoorten
7. IP-verkoop of -licentie aan derden
8. Externe investeringsrondes (angels, VC, debt)
9. Dividenduitkering of kapitaaluitkering
10. Wijziging statuten, SHA, of bedrijfsdoel

Praktisch betekent dit wekelijks operationeel overleg voor lopende zaken plus kwartaal-evaluatie voor strategische onderwerpen. Bij blijvende blokkade geldt een vier-stappen-procedure: overleg → mediation → bindend advies → buy-sell.

Eigendomsstructuur

Geen rechtstreekse deelname in Propdex BV. Beide partijen via persoonlijke holding-vennootschap:

Eenmalige kosten voor de structuur (notaris + advocaat samen €5.500–9.000) worden door Propdex BV gedragen — geen privé-uitgave.

IP-overdracht en €50.000-mechanisme

De Propdex-codebase, designs, data-pipeline en domein zijn intellectueel eigendom dat juridisch nog bij Klarifai BV ligt. Voor Propdex BV daadwerkelijk eigenaar wordt — noodzakelijk voor latere investeringsronden of exit — moet die IP via formele koopakte worden overgedragen.

• Propdex BV koopt de IP van Klarifai BV voor €50.000
• Betaling in 24 maandelijkse termijnen van €2.083
• Termijnen worden via cushion-clausule opgeschort zolang Propdex BV negatieve operationele cash-flow heeft — er wordt niet betaald wat er niet is
• Bij angel-ronde mag het restant in één keer worden afgelost, max 25% van de ronde
• Vaste prijs — geen step-up, geen latere herziening

Onderbouwing: circa 625–800 uur ontwikkeling tussen november 2025 en mei 2026 tegen €60–80/uur (onder zzp-marktrange). Volledige urenreconstructie wordt aan advocaat verstrekt ter onderbouwing.

Vesting

Beide partijen krijgen 50% economische rechten en 50% stemrecht vanaf de oprichting. Geen cliff, geen wachttijd. Wat geldt is een terugkoop-clausule: bij vroege uittreding zonder gehaalde mijlpalen kunnen niet-gevestigde aandelen worden teruggekocht tegen nominale waarde. Dit beschermt beide kanten.

Mijlpalen partner over 24 maanden (zowel klant-aantal als MRR moeten beiden gehaald zijn):

De pilot-organisatie van de partner krijgt gratis toegang en telt niet mee — de mijlpalen meten externe groei. Bij kwartaal-evaluaties kan het schema in onderling overleg worden bijgesteld als marktcondities materieel afwijken.

Non-compete + leaver-regelingen

• Non-compete: 18 maanden vanaf uittreding. Beperking op direct concurrerend PropTech voor vastgoedontwikkelaars/kwaliteitsborgers in NL/BE, plus adviesdiensten aan directe concurrenten van Propdex. Geldt beide founders.
• Non-solicitation: 24 maanden vanaf uittreding. Geen klanten, werknemers of contractors van Propdex BV benaderen voor concurrerende doeleinden.
• Good leaver (eigen keuze, ziekte, persoonlijke omstandigheden): behoud gevestigd deel.
• Bad leaver (bewezen contractbreuk, fraude): alle aandelen onderworpen aan terugkoop tegen nominale waarde.

Juridische review essentieel. Het bovenstaande is een strategisch raamwerk, geen rechtsgeldig contract. Ondernemingsrechtelijk advocaat met SHA-specialisatie stelt definitieve formulering op. Investering €5.500–9.000 voorkomt latere geschillen en mislukte due-diligence bij angels.

8 · Risico's — eerlijk benoemd